個別的要因
【こべつてきよういん】

不動産について、その属する地域における標準的な土地や建物と比較して、増減価を生じさせるその不動産の個別的な要因。具体的な項目としては次のようなものが挙げられる。なお、その地域の用途や現況によって、重視される項目や増減価の程度も異なる。
（1）土地：土地の個別的要因の比較をする際、まずそれぞれの地域における標準的な土地（標準画地）を設定し、その標準画地と比較して、増・減価要因を把握する。
①接面道路との関係　通常、標準画地としては一方が道路に接する土地を設定する（このような土地を「中間画地」と呼ぶ）。角地・二方路地（正面および裏面が街路に接する画地）・三方路地（三方向で街路に接する画地）であれば増価要因。旗竿地・無道路地（建築基準法上の道路に接面していない画地）であれば減価要因となる。
②画地条件　間口が狭い・奥行きが長い・不整形地であれば減価要因。地積の規模については、大規模な土地は、取引総額が大きくなることから減価要因となる場合もあるが、都心の開発素地などで希少性が認められる場合には増価要因となる場合もある。
③その他　セットバック部分、崖地、高圧線下地、地下鉄道上の土地などを含む場合は減価要因。
（2）建物：建築後の経過年数、面積、構造、材質、維持管理の状態、耐震性、有害物質の使用の有無など
また、土地・建物に関する個別的要因のほか、敷地内における建物・駐車場・通路・庭の配置など建物等と敷地との適応状態、さらに賃貸用不動産の場合には借主の状況および賃貸借契約の内容、貸室の稼働状況など賃貸経営管理の良否などもある。

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日経BP社 「プロフェッショナル用語辞典　不動産ビジネス」 JLogosID : 8525034