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直接還元法
【ちょくせつかんげんほう】


収益還元法の計算方法の一つで、対象不動産の一期間の純収益(初年度の純収益または標準化された純収益)を還元利回りによって割り戻すという、1回の計算により直接的に収益価格を求める方法。
基本式は以下の通り。

対象不動産の純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用を差し引いて求める。対象不動産が賃貸用不動産の場合、賃料収入に保証金などの運用益、権利金などの運用益および償却額、駐車場使用料などのその他収入を加えた総収益から、減価償却費(計上せず、利回りとして考慮することが多い)、維持管理費、公租公課(固定資産税都市計画税など)、損害保険料などからなる総費用を差し引く。また、対象不動産が事業用不動産の場合、その不動産により得られる売上高から、これに対応した売上原価や販売費および一般管理費などを差し引いて求める。
還元利回りは、一期間の純収益から対象不動産の価格を求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
還元利回りを求める際には、比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。また、地方別、用途別地域別、品等別によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因および個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。




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「プロフェッショナル用語辞典 不動産ビジネス」
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